인천광역시소상공인서민금융복지지원센터

안녕하십니까

인천공정거래지원센터입니다.

질의 내용이 상가임대차가 이닌 주택임대차와 관련된 사항으로 우리센터의 업무영역이 넘어가 답변에 제한이 있을수 있음을 양해하여 주시길 바랍니다.

해당 질의내용은 임대인의 수선의무와 임차인의 원상회복의무와 관련 된 사안으로 사료됩니다

우선 「민법」 제623조상 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용,수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’고 규정하고 있습니다

그리고, 일부 판례에서는 임대인의 수선의무의 대상이 되는 목적물의 파손 또는 장해는 임대차기간 중에 드러난 하자를 의미하는 것으로서 임대차기간 중에 비로소 발생한 하자에 한정되지 않고, 이미 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함한다고 하고 있습니다(서울중앙지법 2014. 6. 20, 선고 2014나13609판결)

따라서, 임대목적물이 임대인의 수선의무가 있는 사항이라고 한다면 임대인은 임대차계약기간동안에 반드시 하자를 수선하여 할 것으로 사료됩니다.

다만, 질의와 같이 임차인이 누수로 인한 임차목적물 하자가 발견했음에도 불구하고 통지하지 않았을 경우 「민법」제634조상 임차인의 통지의무를 위반한 행위로 볼 수 있으며 의무를 저버리고 하지 않아 확대 손해가 발생하였다고 한다면 그 사실 입증이 수반되어야 할 것으로 사료됩니다.

또한, 임대인이 귀책사유로 하자있는 목적물을 인도하여 목적물의 인도의무를 불완전하게 이행하거나, 수선의무를 재차한 경우 임차인은 임대인에게 채무불이행에 기한 손해배상 청구 또는 임대차 계약을 해지할 수 있다고 하고 있다 (서울중앙지법 2014. 6. 20, 선고 2014나13609판결 참조)고 하고 있음을 안내하여 드립니다.


그리고, 임차인의 원상회복의무는 일부 판례에 따르면 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용수익을하여 그렇게 될 것인 상태라면, 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의하는 내용으로 하엿다고 인정되는 등 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요(서울지방법원 2005가합100279 판결 참조)가 있다고 해석 하고 있습니다.

이는, 임차인이 사용수익하기 위하여 설치한 시설 혹은 구조변경에 대하여 ‘원래상태로 회복’시켜 반환 할 의무인 것으로 보이며 임대인의 수선의무가 수반된 임차목적물에 대한 임차인의 원상회복는 법리상 다른 의견이 있을 것으로 사료됩니다.

따라서, 질의하신 내용중 임대인의 수선의무와 임차인의 수선 통지의무 충돌에 따른 원상회복 의무(손해발생액)는 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단) 및 임대차분쟁조정위원회(한국부동산원)을 통하여 조정 합의를 하심이 바람직할 것으로 사료됩니다.

감사합니다.