인천광역시소상공인서민금융복지지원센터

안녕하십니까

우리센터 온라인으로 질의하여 주셔서 감사합니다.

해당 질의는 법령 등의 해석과 관련된 질의로 우리센터는 법령 등을 해석할 권한이 없어 일부 답변에 제한이 될 수 있음을 양해하여 주시길 바랍니다.

질의의 주요내용은 임차인이 신규임차인을 주선하여 상가임대차 계약을 진행을 요구하고 있으나 질의자께서는 신규임차계약을 원하지 않고 그대로 계약만료를 하고자 문의하신 것으로 사료됩니다.

 첫번째 검토하여야 할 사항은 ‘권리금 불인정 특약’과 관련한 사안으로 상가임대차보호법 제15조에서는 이 법과 다른 내용으로 한 약정이 임차인에게 불리하다면 효력이 없다는 규정을 두고 있기에 그러한 약정은 원칙적으로 무효에 해당할 여지가 있다고 할 수 있으나 일부 법원의 판례에서는 ‘임차인의 투하자본 회수기회를 충분했다고 판단’ 되는 경우에는 유효하다고 판단하는 경우(대전지방법원 2016. 9. 22. 선고 2015가단35192)도 있어 사안에 따라 달리 판단될 수 있습니다.

 특히, 2015년 5월 13일 개정된 상가임대차보호법 부칙 제3조에 따른면 권리금 회수기회의 보호는 존속중인 임대차계약에도 적용되는 것으로 ‘권리금 불인정 약정’을 하더라고 권리금 회수기회 보호하여야 할 것으로 사료됩니다

 두 번째 “권리금”이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3제1항)를 말하는 것으로 계약으로 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하는 계약을 말하는 것으로 상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항 각호에 해당하는 정당한 사유가 없다면 권리금 기존 임차인의 권리금회수기회를 방해하여서는 안됩니다

만약, 이를 위반할 경우 임대인은 손해를 배상할 책임이 있으며 상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라 손해배상액은 ‘신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다’고  규정하고 있음을 안내 하여 드립니다

그리고, 상가임대차 법령의 해석권한은 법무부에 있음을 안내하여 드립니다

감사합니다.